La intención de este artículo es dar una idea general sobre el funcionamiento de este tipo de subastas judiciales, antes de meternos en faena es importante aclarar que de nuestra experiencia con este tipo de subastas sacamos en claro que el consejo legal debe ser obligatorio, ya que nos encontramos con multitud de casuísticas según el edicto de la subasta y es muy importante contar con ayuda profesional para tanto entender los procesos por los que pasa la subasta como el riesgos que se están asumiendo.
En LEXEO ABOGADOS podemos ayudarte cuando estés interesado en participar en alguna subasta judicial. Nuestros servicios pueden ser de asesoramiento genérico o sobre la propia subasta, acompañamiento en todo el proceso o incluso podemos participar en la subasta en tu nombre.
¿Qué es una subasta judicial?
Por definición la Subasta Judicial es el procedimiento mediante el cual se da cumplimiento a la sentencia de remate, la subasta es el acto procesal mediante el cual se enajena, por medio de un auxiliar del juez que actúa en representación de este, el bien o los bienes embargados con el objeto de satisfacer el importe del crédito que diera origen a la ejecución.
Lo más importante es entender que se trata de una subasta organizada por el juzgado por lo que nos encontramos con un proceso muy procedimentado con nula flexibilidad y que depende en plazos de la diligencia y/o colapso en los juzgados.
Funcionamiento de la subasta judicial
Lo primero es comentar que este tipo de subasta las subastas se realizan electrónicamente a través del portal de BOE, https://subastas.boe.es/, por lo que necesitamos un certificado electrónico valido con el cual poder realizar tanto el depósito como las pujas.
Respecto al proceso que se da en la web la subasta se publica en la página web del BOE y a partir de ese momento y mientras las subasta este activa podemos hacer nuestras pujas. En un primer momento la subasta esta activa durante 20 días y transcurrido este plazo se ampliará una hora por cada puja nueva, si las hay, hasta llegar al límite de 24 horas más, lo que serían 21 días en total. Una vez se llega a esas 24 horas la mayor puja se lleva la subasta.
El primer paso para participar en la subasta es entrar con el certificado electrónico y realizar la fianza judicial, necesaria para poder participar en la subasta que consiste en el depósito del 5 por ciento del valor del tipo de subasta o lo que estime el juzgado según el tipo de subasta, este depósito se realiza electrónicamente a través del portal de subastas con las entidades bancarias colaboradoras que se pueden ver en el siguiente enlace: https://www2.agenciatributaria.gob.es/static_files/common/internet/dep/aplicaciones/ov/padeposx.html?boe
Si hemos realizado el proceso correctamente ya tendremos un depósito para un lote determinado y podremos realizar la primera puja. Cuando realizamos la primera puja nos pregunta la aplicación si la hacemos en nuestro nombre o en nombre de otra persona o sociedad, aunque nosotros seamos los depositarios, el remate será para la persona o sociedad que nosotros indiquemos.
Una vez tenemos la puja realizada y si somos la puja más alta una vez finalizada la subasta nos podemos encontrar con diferentes situaciones dependiendo si nuestra puja alcanzo los siguientes porcentajes sobre el valor de tasación del bien.
Puja por encima del 70% del valor de tasación
Se realizará la aprobación del remate, nos enviaran una comunicación donde nos indicaran que tenemos 20 días para pagar la diferencia entre el depósito y el precio de adjudicación, este plazo es ampliable a 40 días si necesitamos una hipoteca.
Puja inferior al 70%
En este caso el ejecutado tendrá 10 días hábiles para presentar a un tercero que mejore la puja ofreciendo una cantidad superior al 70% o que resulte suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante, esto es, que la cantidad cubra la totalidad de la deuda. Siempre es interesante saber si nuestra cantidad puja cubre la deuda o si hay interesados externos dispuestos a aportar el 70%.
Puja no superior al 50%
El deudor podrá quedárselo por el 50% o por la cantidad de la deuda si la puja es inferior a la misma en caso de que no quiera ejercer esta opción el letrado de la administración de justicia después de oír a las partes decidirá si aprueba el remate con la puja inferior al 50% o no.
La reserva de puja
En todas las pujas nos dan opción de realizar una reserva de puja, esto significa que nuestra puja se activara en el caso de que los adjudicatarios que han realizado pujas más altas que la nuestra no cumplan con sus obligaciones y no aporten el precio de adjudicación.
El depósito de la subasta
Una vez finalizada la subasta, si no hemos resultados adjudicatarios, la devolución del depósito se realizará en los siguientes 10 días hábiles, si realizamos reserva de puja el deposito se nos devolverá cuando el adjudicatario ingrese la cantidad total de la puja.
Nuestra experiencia
Cuando entramos en una subasta judicial debemos ser conscientes que no se trata de una compra al uso y que estamos entrando en un proceso farragoso y en el que asumimos unos riesgos inherentes a la operación como son el estado de los bienes, las deudas que se asumen, la situación posesoria, la pérdida del deposito, el estado de los bienes…
Por estas razones y otras muchas según la casuística decíamos al principio de este artículo que es importante buscar un asesoramiento profesional que nos acompañe en el proceso o que al menos revise los puntos que consideremos críticos para afrontan la operación con un mínimo de seguridad que nos evite problemas futuros. Desde LEXEO ABOGADOS les animamos a consultarnos en este proceso y esperamos poder haber aclarado alguna de sus dudas.
